Как самостоятельно арендовать жилье в Германии?

Поиск квартиры в Мюнхене: Личный опыт

Большинство статей в интернете на эту тему начинаются так:
“Поиск квартиры в Германии может быть сложной задачей, особенно для тех, кто только приехал в страну”. Давайте разберемся подробнее, действительно ли это так, и почему.

Признаемся, у нас была наивность, что если есть рабочий контракт, то найти жилье будет несложно. Спойлер — это не так!)

Для начала нужно сразу сформировать четкое представление, что вы ищете:

Долгосрочная (хотя бы от 12 месяцев) или краткосрочная аренда
Ваш бюджет
Месторасположение
С мебелью или нет

Наш пример: мы искали аренду квартиры на год, если понравится — с возможностью продления контракта, с бюджетом до 1500 евро, в спальном районе, но близко к остановкам общественного транспорта, с разрешением на проживание с животными, меблированную.

Понимали, что придется в каких-то моментах идти на компромиссы, но там, где это было допустимо для нас.

Мы отправили 53 отклика на объявления.
Ответили и попросили дополнительные документы 6-7 владельцев/риэлторов (где-то 15%).
Пригласили на просмотр только — 3 владельца.

Долгосрочная аренда.

Арендодатель заинтересован в долгосрочной аренде, поэтому легче будет найти квартиру, если вы ищете на неопределенный срок. Интересный факт: краткосрочная аренда считается до 36 месяцев, так как законодательство Германии устроено так, что если человек арендует на длительный срок, то у него больше прав, и его почему-то сложнее выселить.

В нашем контракте прописано, что мы можем арендовать квартиру максимум до 36 месяцев.

Бюджет

Как и везде, стоимость аренды состоит из базовой арендной платы и коммунальных платежей.

Здесь есть интересный момент: за отопление в Германии (Бавария) нужно платить целый год. Необычно для нас, но таким образом уменьшается ежемесячная плата в холодный период.

Также в Германии нужно оплачивать радиовещание — 18,36 евро (2024 год), вы можете не пользоваться телевизором, не иметь кабеля в квартире, но этот налог обязательный для уплаты.

Обязательным является внесение депозита в начале аренды, в размере 2-3 месяцев арендной платы. Неприятно прощаться надолго с такой суммой, но ничего не поделаешь. Мы перевели на счет арендодателя сразу после подписания договора сумму за 2 месяца аренды + за текущий месяц.

Месторасположение

Здесь сами выбирайте район, ближе к работе, детскому саду или школе, или наоборот к центру, насыщенному активными событиями. Не всегда в центре квартиры сильно дороже, чем в спальных районах, так как иногда встречаются квартиры с выходом на очень шумную улицу, или окна выходят на стену соседнего дома, с маленькими окнами, без балкона — короче, условия хуже, чем в более просторных квартирах в спальных районах.

Топ-6 популярных сайтов, на которых ищут жилье в Германии

Самый стабильный и популярный сайт — immobilienscout24. Здесь наибольшее количество объявлений. Присутствуют как риэлторы, так и владельцы. А теперь неприятная новость: immobilienscout24 имеет функцию платной подписки, и если вы ее оформляете, то будете видеть все свежие объявления, которые были созданы в последние 48 часов.
То есть без подписки вы видите объявления, которым больше 48 часов, и как показывает практика, если вариант хороший, то квартира уже забронирована, и только вопрос времени, когда объявление деактивируют, или с ней что-то не так — слишком дорого, или в подвале, или плохой ремонт. Также, когда есть подписка, можно видеть статистику — сколько просмотров, сколько откликов на объявление и раздумывать, стоит ли подавать заявку, если там уже 200 откликов, а такие были. Еще удобно, что можно искать квартиры на карте, если для вас важен конкретный район (это тоже можно показать в видео). Все знакомые в Мюнхене советовали брать подписку, потому что иначе хорошие варианты мы просто не увидим — квартиры здесь разбирают быстрее, чем горячие пирожки в пекарне. Что касается цен, подписка доступна на 3, 6 и 12 месяцев. Можете себе представить, что на 1 месяц ее нельзя взять)) И по стоимости: 3 месяца — 30 евро, 6 месяцев — 20 евро и 12 месяцев — 13 евро.

Следующий сайт — immowelt.de.
Здесь можно бесплатно смотреть объявления, тоже довольно удобный, но мы бы сказали, что здесь много объявлений именно по обмену квартир.

Следующий — kleinanzeigen.de. Это как наш ОЛХ. Тут больше объявлений от владельцев, что скорее всего хорошо, так как обратная связь, если она будет, — быстрее. Также открыта статистика, типа количество просмотров, для понимания ситуации. Мы вывели формулу, что где-то 10% в среднем заявок от числа просмотров.

Еще один сайт — immonet.de. Очень похож на immowelt.de.

Также мы смотрели варианты на https://rentola.de/. Ничего суперудобного, как и предыдущие.

И последний сайт — Мистер Лодж для краткосрочной аренды. Здесь представлены варианты для краткосрочной аренды от 6 до 36 месяцев. Он очень удобный, простой, не загроможденный интерфейс, но цены на квартиры здесь выше. Ну и он работает только в нескольких городах Германии.

Подводя итог, из всего этого мы бы выбрали только immobilienscout24, kleinanzeigen, если хотите арендовать только у владельца, и Мистер Лодж, потому что здесь можно найти хорошие варианты и довольно быстро.

Какие документы нужны для поиска квартиры в Германии?

Заполнить анкету Mieterselbstauskunft (самовыражение арендатора), где вы указываете данные о себе, где работаете, ваш доход, наличие домашних животных.
Выписка из банка о доходе за последние 3 месяца. Мы отправляли выписку из украинского банка на английском языке.
Договор о трудоустройстве. Договор о трудоустройстве был на немецком и английском языке.
SCHUFA — этот документ показывает вашу кредитоспособность. (У приезжих рейтинг будет нулевой, так как информации о нас еще нет). SCHUFA у нас не было, так как на момент поиска квартиры мы жили в Германии несколько недель.
Если можете, то рекомендательное письмо от предыдущего арендодателя. Рекомендательного письма у нас тоже не было, мы предлагали от арендодателя из Словении, но нам сказали, что подходят только из Германии.
Паспорт, конечно.

На практике у нас не спрашивали визу. Видимо, по умолчанию думают, что если человек здесь, значит, находится законно.

Как происходит просмотр квартиры?

У нас было всего 3 просмотра и еще одно приглашение на просмотр, от которого мы отказались.

Первое, что бесило, хотя частично было понятно: владельцы назначают встречи очень тесно, одну за другой, когда ты приходишь, есть еще предыдущие люди на просмотре, а когда уходишь, уже следующие пришли. Это чувство конкуренции оставляет неприятный осадок.

Потом обычно владельцы начинают завышать цену и говорить, что было 150 запросов, они ответили на 8 и пригласили на просмотр, и вот ты выбран. Мы в это верим, потому что видели статистику на сайте, но люди и так понимают, что они здесь не единственные 🙂

В 2-х случаях нам показывали квартиру именно владельцы жилья, поэтому они очень детально рассказывали обо всем: где что находится, стиральная машина, парковка, мебель, о соседях. Одну квартиру показывали текущие арендаторы, и это было быстро и кратко, мне этот вариант больше понравился.

В итоге, одним владельцам мы написали, что нам не подходит квартира. Это был вариант, где нужно было выкупать кухонную мебель (об этом позже), или же привозить свою. В объявлении этого не указали.

Владельцы второй квартиры нам отказали, но нам эта квартира не понравилась, так что не жалко.
А владельцы 3-й квартиры нас одобрили, и среди 3-х кандидатов они выбрали нас.

Животные и аренда квартиры в Германии

Это, наверное, всегда болезненная тема. Если посмотреть статистику на одном из сайтов, то на весь Мюнхен есть 1430 объявлений. Если поставить отметку, что ищешь квартиру, где можно с животным, становится 73, если выбрать по предварительному разрешению, то 930, грубо говоря, в 2 раза меньше. А дальше вы уточняете, у вас собака или кот, каких размеров, и владелец принимает решение, можно или нет.

В нашей текущей квартире нас спросили породу котика и вписали его в договор аренды. А в первой квартире, которую мы смотрели, тоже позволяли с котиком, но сразу сказали, что если вдруг у кого-то из соседей аллергия, то нельзя гулять с ним за пределами квартиры. Ну такое)

Как защититься от мошенников и фейковых объявлений о сдаче квартир в аренду?

Никак:) Главное правило — не переводить деньги до подписания договора.

У нас было 3 ситуации, когда якобы владельцы, отвечая на наши отзывы на объявления, очень вежливо и красиво писали, что они сейчас находятся за границей, на работе, и не могут постоянно приезжать на просмотры квартиры, что у них был плохой опыт с предыдущими арендаторами и сейчас они ищут добросовестных и честных, и если мы такие, то нам нужно отправить деньги за первый месяц аренды через букинг (они дают ссылку типа на букинг, но это подставная ссылка), и когда мы покажем, что мы серьезны, оплатим первый месяц аренды, то они прилетят (одна из Испании, другая из Британии), чтобы подписать документы и отдать ключи. На первое сообщение мы вежливо ответили, что нам это не подходит, потому что даже немного поверили)) А следующие уже игнорировали.

Хотим пожелать удачи и терпения всем, кто сейчас ищет жилье. Не сдавайтесь, не расстраивайтесь от отказов (понимаем, это сложно), ведь каждый следующий «нет» приближает вас к желаемому «да».