Як самостійно орендувати житло в Німеччині?

Пошук квартири в Мюнхені: Особистий досвід

Більшість статей в інтернеті на цю тему, починаються так:
“Пошук квартири в Німеччині може бути складним завданням, особливо для тих, хто тільки приїхав до країни”. Давайте розберемось детальніше, чи дійсно це так і чому.

Признаємось, у нас була присутня наївність, що якщо є робочий контракт, то знайти житло буде неважко. Спойлер – це не так!)

Для початку потрібно одразу сформувати собі чітке бачення що ви шукаєте:

Довготривала (хоча б від 12 міс) чи короткотривала оренда
Ваш бюджет
Розміщення
З меблями чи ні

Наш приклад: ми шукали оренду квартири на рік, якщо сподобається, з можливістю продовження контракту, з бюджетом до 1500 євро, в спальному районі, але близько до зупинок громадського транспорту, з дозволом на проживання з тваринами, мебльовану.

Розуміли що прийдеться в якихось моментах йти на компроміси, але там де вони були допустимі для нас.

Ми відправили 53 відгуки на оголошення. Відповіли та запитали додаткові документи 6-7 власників/ріелторів (десь 15%). Запросили на огляд лише 3 власника.

Довготривала оренда.

Орендодавець зацікавлений в довготривалій оренді, тому легше буде знайти квартиру якщо ви шукаєте на невизначений період. Цікавий факт, що короткотривала оренда рахується до 36 місяців, так як законодавство Німеччини працює таким чином, що коли людина орендує в довгу, то в неї більше прав і чомусь її складніше виселити.

В нашому контракті прописано, що ми можемо орендувати квартиру максимум до 36 місяців.

Бюджет

Як і кругом, вартість оренди складається з базової орендної плати та комунальних платежів.

Тут є цікавий момент, за опалення в Німеччині (Баварія), потрібно платити цілий рік. Незвично для нас, але таким чином зменшується місячна оплата в холодний період.

Також в Німеччині потрібно оплачувати радіомовлення – 18,36 (2024 рік), ви можете не користуватись телевізором, не мати кабелю в квартирі, проте цей податок обовʼязковий до сплати.

Обовʼязковим є внесення депозиту на початку оренди, у сумі 2-3 місяців орендної плати. Не приємно прощатись надовго з такою сумою, але нічого не вдієш. Ми переказали на рахунок орендодавця одразу після підписання договору суму за 2 місяці оренди + за поточний місяць.

Розміщення

Тут самі обирайте район, ближче до роботи, садочку чи школи або навпаки до центру, насиченим активними подіями. Не завжди в центрі квартири сильно дорожчі ніж в спальних районах, адже інколи зустрічаються квартири з виходом на дуже шумну вулицю, або вікна виходять на стіну сусіднього будинку, з маленькими вікнами, без балкону, корочше, умови гірші ніж в просторніших квартирах в спальних районах.

Топ 6 популярних сайтів, на яких шукають житло в Німеччині

Наймасштабніший та найпопулярніший сайт – immobilienscout24. Тут найбільша кількість оголошень. Присутні як ріелтори так і власники. А тепер неприємна новина, immobilienscout24 має функцію платної підписки, і якщо ви її собі оформляєте то ви будете бачити всі свіжі оголошення, які були створені на протязі останніх 48 годин.
Тобто без підписки ви бачите оголошення, яким більше 48 годин, і як показує практика, якщо варіант хороший, то квартира уже заброньована і лише питання часу коли оголошення деактивують, або з нею щось не так, чи занадто дорого, чи в підвалі чи ремонт поганий. Також коли є підписка, можна бачити статистику, скільки переглядів, скільки відгуків на оголошення і розуміти чи є зміст подаватись якщо там вже 200 відгуків, а такі були. Ще зручно що можна шукати квартири на карті, якщо вам важливо конкретний район (теж відео показати). Всі знайомі в Мюнхені радили брати підписку, бо інакше хороші варіанти ми просто не будемо бачити, квартири тут розбирають швидше ніж гарячі пиріжки в пекарні. Щодо цін, підписка доступна на 3,6 та 12 місяців. Можете собі уявити, на 1 місяць не можна взяти)) І по вартості 3 міс – 30 евро, 6 міс – 20 і 12 міс – 13 євро.

Наступний сайт – immowelt.de
Тут можна безкоштовно дивитись оголошення, теж досить зручний, але ми б сказали що тут дуже багато оголошень саме на обмін квартир.

Наступний – kleinanzeigen.de. Це як наш ОЛХ. Тут більше оголошень від власників, що швидше за все добре, бо зворотній звʼязок, якщо він буде – швидший. Також відкрита статистика, типу к-сть переглядів, для розуміння ситуації, ми вивели формулу, що десь 10 відсотків в середньому заявок від числа переглядів.

Ще один сайт – immonet.de. Дуже схожий на immowelt.de.

Також ми дивились варіанти на https://rentola.de/. Нічого супер зручного, як і попередні.

І останній сайт, Містер лодж для короткотривалої. Тут представлені варіанти для короткотривалої оренди від 6 до 36 місяців. Він дуже зручний, простий не засмічений інтерфейс, але ціни на квартири тут вищі. Ну і він працює лише в кількох містах Німеччини.

Підбиваючи підсумок, з цього всього ми б обрали лише immobilienscout24, kleinanzeigen, якщо хочете орендувати лише у власника, і Містер лодж, бо тут можна знайти хороші варіанти і досить швидко.

Перед тим як ви почнете відгукуватись на оголошення, переконайтесь що ви зібрали всі необхідні документи. Частину з них потрібно буде відправляти власнику/ріелтору уже після першого контакту.

Які документи потрібні для пошуку квартири у Німеччині?

Заповнити анкету Mieterselbstauskunft (саморозкриття орендаря), де ви вказуєте дані про себе, де працюєте, ваш дохід, наявність домашніх тварин.
Виписка з банку про дохід на останні 3 місяці. Ми відправляли виписку з українського банку на англійській мові.
Договір про працевлаштування. Договір про працевлаштування був на німецькій та англійській мові.
SCHUFA – цей документ показує вашу кредитоспроможність. (у приїжджих рейтинг буде ніякий, адже інформації про нас ще немає). SCHUFA у нас не було, адже на момент пошуку квартири, ми жили в Німеччині кілька тижнів.
Якщо можете, то рекомендаційний лист від попереднього орендодавця. Рекомендаційного листа також не було, ми пропонували від орендодавця зі Словенії, проте нам сказали що їм підходять лише з Німеччини.
Паспорт, звичайно.

На практиці у нас не запитували візу. Певно за замовчуванням думають коли людина тут, отже знаходиться законно.

Як відбувається перегляд квартири?

У нас було всього 3 перегляди і ще одне запрошення на перегляд від якого ми відмовились.

Перше, що бісило, хоча частково було зрозуміло, власники призначають дуже тісно зустріч до зустрічі на перегляд, коли ти приходиш є ще попередні люди на перегляді, а йдеш то уже наступні прийшли, і це відчуття конкуренції залишає неприємний осадок.

Потім, зазвичай, власники починають набивати собі ціну і казати що було 150 запитів, вони відповіли на 8 і покликали на перегляд і ось ти обраний. Ми в це віримо, бо бачили статистику на сайті, але люди і так розуміють, що вони тут не єдині:)

У 2-х випадках нам показували квартиру саме власники житла, тому вони дуже детально розповідали про все, що де знаходиться, пральна, паркінг, меблі, про сусідів. Одну квартиру показували поточні орендарі, і це було швидко та коротко, мені цей варіант більше сподобався)

В результаті, одним власникам ми написали що нам не підходить квартира. Це був варіант де потрібно було викупити кухонні меблі (про це пізніше), або ж завезти свої. В оголошенні цього не вказали.

Власники другої квартири нам відмовили, але нам ця квартира не сподобалась, тому не шкода.

А власники 3-ї квартири нас одобрили і серед 3-х кандидатів вони обрали нас.

Тварини і оренда квартири в Німеччині

Це певно завжди болюча тема. Якщо подивитись статистику на одному із сайтів, то на ввесь Мюнхен є 1430 оголошень. Якщо поставити відмітку що шукаєш квартиру де можна з твариною, стає 73, якщо обрати за попереднім дозволом, то 930, грубо кажучи в 2 рази менше. А далі ви уточнюєте у вас собака чи котик, яких розмірів і власник приймає рішення можна чи ні.

У нашій поточній квартирі, нас запитали породу котика і вписали його в договір оренди. А в першій квартирі яку ми дивились, теж дозволяли з котиком, проте одразу сказали що якщо раптом у когось із сусідів алергія, то не можна гуляти з ним за межами квартири. Ну таке)

Як захиститися від шахраїв та фіктивних оголошень про оренду квартири?

Ніяк:) Головне правило – не переказувати кошти до підписання договору.

У нас було 3 ситуації, де типу власники, відписували на наші відгуки на оголошення, дуже гарно та ввічливо, з текстом про те що вони зараз знаходяться за кордоном, на роботі, і не можуть постійно приїжджати на перегляди квартири, що у них був поганий досвід з попередніми орендарями і зараз вони шукають сумлінних і чесних, і якщо ми такі, то нам треба відправили кошти за перший місяць оренди через букінг (вони дають посилання типу на букінг, але це підставне посилання), і коли ми покажемо що ми серйозні, оплатимо перший місяць оренди, то вони прилетять (одна з Іспанії, інша з Британії), щоб підписати документи та віддати ключі. На перше повідомлення ми ввічливо відповіли, що нам це не підходить, бо трохи навіть повірили)) А наступні уже ігнорували.

Хочемо побажати удачі та терпіння всім, хто шукає зараз житло. Не здавайтесь, не засмучуйтесь відмовам (розмієм, це важко), адже кожне наступне “ні”, наближає вас до бажаного “так”.